Wachstum und Wandel werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die bestimmenden Koordinaten für den österreichischen Facility-Service-Markt bleiben. © Freepik/nespix
Die österreichische Facility-Service-Branche verzeichnete im Geschäftsjahr 2024 ein Rekordwachstum und festigt ihre Position als strategischer Partner der Immobilienwirtschaft.
Digitalisierung eröffnet dabei neue Effizienzpotenziale.
Der österreichische Markt für Facility-Services zeigt sich so dynamisch wie nie zuvor. Die Branche hat nicht nur ihren Wachstumskurs beibehalten, sondern neue Bestmarken gesetzt. Dieser Aufschwung ist eng mit einem veränderten Rollenverständnis verknüpft: Die Dienstleister werden vermehrt als strategische Partner eingebunden, um den steigenden Anforderungen an Effizienz und ESG-Konformität gerecht zu werden.
Im Geschäftsjahr 2024 verzeichneten die Facility-Service-Unternehmen in Österreich laut den Marktbeobachtern von Lünendonk mit einem Umsatzplus von 9,1 Prozent das stärkste Wachstum seit Beginn der Lünendonk-Marktbeobachtung im Jahr 2015. Der letzte Rekord von 2023 lag bereits bei einem beachtlichen Wachstum von durchschnittlich 7,4 Prozent.
Besonders stark entwickelten sich der Studie „Facility Service in Österreich“ zufolge technische Dienstleister, deren Umsätze um 10,5 Prozent stiegen. Auch die Top 20 wuchsen überdurchschnittlich um 9,7 Prozent – jedes für sich genommen fast durch die Bank mit einem Plus, sinkende Umsätze waren die seltene Ausnahme. Für die kommenden Jahre zeigen sich die Unternehmen mit erwarteten Zuwächsen zwischen 9,3 und 12,1 Prozent optimistisch.
Die heimischen Unternehmen – jedenfalls jene 26, die in die Marktstudie einbezogen wurden – müssen dabei den Vergleich mit ihren deutschsprachigen Nachbarn nicht scheuen. Im gleichen Zeitraum wuchsen die Umsätze der deutschen Unternehmen aus der Branche um durchschnittlich 6,2 Prozent – bei den zehn nach Umsatz führenden Dienstleistern um 9,4 Prozent. Die zehn führenden Facility-Management-Provider in der Schweiz verzeichneten im Geschäftsjahr 2024 ein Wachstum von 4,0 Prozent und lagen damit unter dem Ergebnis des Vorjahres.
Doch wer sind die Akteure, die diesen Aufschwung hierzulande tragen? Ein Blick auf die Rangliste der Marktführer zeigt eine Mischung aus stabilen Größen und dynamischen Aufsteigern.
Österreichs Top 20
Die 20 führenden Facility-Service-Unternehmen der Lünendonk-Liste erwirtschafteten im Geschäftsjahr 2024 einen kumulierten Umsatz von rund 2,24 Milliarden Euro und beschäftigen mehr als 39.000 Menschen in Österreich. ISS Facility Service mit Sitz in Wien führt mit einem Umsatz von 352,7 Millionen Euro und einem Umsatzplus von 5,9 Prozent im Geschäftsjahr 2024 weiterhin das Ranking der 20 führenden Unternehmen an.
Die CKV Gruppe, ebenfalls aus Wien, behauptet sich auf dem zweiten Rang mit einem Umsatz von 203,2 Millionen Euro (+ 16,1 %). Die CKV Gruppe umfasst unter anderem Hellrein, Siwacht und Servitec. Simacek steigt mit einem geschätzten Umsatz von 200,0 Millionen Euro in die Top drei auf. Sowohl die CKV Gruppe als auch Simacek überschritten damit erstmals die 200-Millionen-Euro-Marke.
Die Österreich-Sparte der Dussmann Gruppe rückte aufgrund eines verhaltenen Wachstums von 1,4 Prozent um eine Position zurück auf Rang vier. Der Dienstleister mit Sitz in Linz erwirtschaftete 2024 einen Umsatz von 175,0 Millionen Euro. Sodexo komplettiert die Top fünf mit einem Umsatz von geschätzten 160,0 Millionen Euro.
Auf dem sechsten Rang folgt der Österreichische Wachdienst (ÖWD) aus Salzburg mit einem Umsatz von 120,0 Millionen Euro (+ 2,6 %). Knapp dahinter folgt auf Position sieben die Hausbetreuung Attensam mit einem Umsatz von 116,5 Millionen Euro (+ 11,7 %).
Apleona Austria stieg im Ranking um eine Position auf Rang acht. Der Dienstleister erwirtschaftete in Österreich einen Umsatz von 116,0 Millionen Euro (+ 14,9 %). Durch einen moderaten Umsatzzuwachs von 5,8 Prozent auf 110,0 Millionen Euro rutscht Equans einen Platz nach hinten auf Position neun. Die Top Ten werden durch Strabag PFS abgeschlossen, die im Jahr 2024 um 17,5 Prozent auf 94,0 Millionen Euro wuchs.
Mit knappem Abstand folgt auf Position elf Markas. Der Dienstleister aus St. Pölten erwirtschaftete ein Umsatzplus von 13,2 Prozent auf 93,3 Millionen Euro. Die immOH! Gruppe aus Wien verbessert sich mit einem Umsatz von 88,5 Millionen Euro (+ 19,8 %) von Position 15 auf Platz zwölf. In der diesjährigen Lünendonk-Studie fließen dabei erstmalig auch die Umsätze der immOH! Infrastruktur Services GmbH ein.
Caverion und PKE Facility Management teilen sich Position 13 mit einem Umsatz von jeweils 75,0 Millionen Euro. Beide Unternehmen rückten eine Position nach hinten im Vergleich zum Vorjahresranking. Main Technische Dienstleistungen erzielte durch die Überführung verbundener Geschäftseinheiten das prozentual zweitgrößte Umsatzwachstum von 19,9 Prozent auf 57,2 Millionen Euro und verbesserte sich um einen Platz.
Auch die Österreich-Sparte der Wisag verbesserte sich um eine Position auf Platz 16 mit einem Umsatz von 46,6 Millionen Euro (+ 9,6 %). Neu im Ranking ist die Schmidt. Saubere Arbeit. Klare Lösung. GmbH aus Ried mit einem Umsatz von 42,0 Millionen Euro. Infolge von Auftragsverlusten büßte CBRE Global Workplace Solutions Austria Umsätze ein und liegt mit 41,7 Millionen Euro (– 36,8 %) nun auf Rang 18.
Ebenfalls neu im Ranking ist Blitzblank Reinigung aus Wien mit einem geschätzten Umsatz von 36,0 Millionen Euro. Die Top 20 beschließt Reiwag Facility Services mit einem Umsatz von 34,0 Millionen Euro (+ 13,3 %).
Image der Branche verbessert sich
Hinter diesen nüchternen Umsatzdaten verbirgt sich jedoch mehr – ein Wandel, der über Bilanzsummen hinausgeht. Denn das Image der Branche für Facility-Services in Österreich verbessert sich spürbar. Facility-Service-Dienstleister gelten zunehmend als Partner für die Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien und Effizienz in der Bewirtschaftung von Immobilien. Auch die Digitalisierung wirkt sich positiv auf den Markt aus, und eine steigende Zahl von Anbietern setzt sich intensiv mit Innovationen wie künstlicher Intelligenz und Robotik auseinander.
„Facility-Services werden zunehmend als strategische Partner für Unternehmen verstanden – nicht nur als Dienstleister. Diese Entwicklung stärkt das Selbstverständnis der Branche und fördert Innovation und Qualität im gesamten Markt“, kommentiert Jörg Hossenfelder, geschäftsführender Gesellschafter von Lünendonk & Hossenfelder. „Datenbasierte Services, smarte Technologien und automatisierte Prozesse schaffen neue Effizienzpotenziale und treiben die Wertschöpfung in der Branche voran.“
Das gilt nicht nur für Österreich. Die Digitalisierung gewinnt international generell an Dynamik. Das hat laut dem Trendreport 2025 „Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft“ – ebenfalls von Lünendonk – auch einen guten Grund: Es ist viel Potenzial vorhanden, da der Digitalisierungsgrad noch gering ist. Der Untersuchung zufolge nutzen drei Viertel der Anwender überwiegend Office-Anwendungen oder klassische Computer-Aided-Facility-Management- (CAFM) und Integrated-Workplace-Management-Systeme (IWMS). Der Markt ist auf Anbieterseite weiterhin stark fragmentiert und vielfach auf einzelne Anwendungen spezialisiert.
Das betrifft jedoch vorwiegend „unspezialisierte“ Firmen, wie Stefan Schubert, Consultant bei Lünendonk & Hossenfelder, kommentiert: „Da die Immobilienbewirtschaftung für viele Unternehmen nicht zum Kerngeschäft zählt, wurden Investitionen in die Digitalisierung des Gebäudemanagements lange vernachlässigt. Steigende Energiepreise, verschärfte gesetzliche Anforderungen an unternehmerische Nachhaltigkeit sowie flexible Zeit- und Arbeitsplatzmodelle verändern jedoch die Anforderungen an Immobilien. Die Investitionsbereitschaft steigt besonders für digitale Lösungen in Energiemanagement, ESG-Reporting und Cybersecurity.“
Digitalisierung ist keine Einbahnstraße
Aber nicht nur der Facility-Management-Branche ist die Notwendigkeit von Digitalisierung, KI und Robotik bewusst, um beispielsweise auf drängende Probleme wie den Fachkräftemangel zu reagieren, sondern auch die Basis der Digitalisierung selbst – die Rechenzentren – vertraut auf die Services der Branche. Facility-Management trägt maßgeblich dazu bei, Rechenzentren effizient, nachhaltig und über den gesamten Lebenszyklus hinweg sicher zu betreiben. Die wachsende technische Komplexität, strengere Vorgaben zur Energieeffizienz und steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit verändern die Rahmenbedingungen für den Betrieb von Rechenzentren grundlegend. Betreiber, die das Facility-Management bereits in der Entwicklungs- und Bauphase berücksichtigen, schaffen somit die Grundlage für Planungssicherheit, Wirtschaftlichkeit und Regelkonformität.
Die Unternehmen sind mit wachsenden Anforderungen an den regelkonformen Betrieb von Rechenzentren konfrontiert. Flächenknappheit in Ballungszentren, steigende Energiekosten und die Notwendigkeit stabiler Netzanbindungen erschweren die Planung neuer Standorte und wirken sich auf die Betriebskosten aus. Hinzu kommen verschärfte gesetzliche Vorgaben: Das Energieeffizienzgesetz verpflichtet etwa Betreiber in Deutschland ab 2026 zur Einhaltung ambitionierter Grenzwerte zur Stromverbrauchseffektivität und verlangt die nutzbare Rückführung von Abwärme. Ergänzend fordern EU-Vorgaben wie die Taxonomie-Verordnung und die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) detaillierte Nachweise über die Umweltauswirkungen des Rechenzentrumbetriebs.
Um diese Anforderungen zu erfüllen, muss das Facility-Management nicht nur operativ leistungsfähig, sondern auch strategisch eingebunden sein. „Facility-Services für Rechenzentren sind daher mehr als nur technische Dienstleistungen“, erklärt Lünendonk-Consultant Stefan Schubert. „Sie sind ein regulatorischer Umsetzungspartner, der durch integrierte Monitoring-Systeme, energieeffiziente Betriebsführung und normgerechte Dokumentation Betreiber dabei unterstützt, regulatorische Vorgaben in planbare, messbare und auditierbare Prozesse zu überführen und umzusetzen. Die Bedeutung der Rechenzentren mit Blick auf Sicherheit, Performanz und Betrieb nimmt kontinuierlich zu.“
Nicht Zwischenhoch, sondern Fundament
Zusammenfassend zeigt sich: Wachstum und Wandel werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die bestimmenden Koordinaten für den österreichischen Facility-Service-Markt bleiben. Die optimistischen Prognosen der Unternehmen bis 2026 zeigen, dass die Branche bereit ist, ihre neue Rolle als Enabler für Digitalisierung und Nachhaltigkeit nicht nur anzunehmen, sondern weiter auszubauen. Das sind die allerbesten Voraussetzungen dafür, dass das aktuelle Rekordergebnis kein Zwischenhoch darstellt, sondern ein starkes Fundament für die Weiterentwicklung der heimischen FM-Branche und damit der österreichischen Wirtschaft. (RNF)