Der Wohnbau könnte laut Wifo durch den Puffer beeinträchtigt werden © APA - Austria Presse Agentur
Seit 1. Juli 2026 müssen Banken noch mehr Eigenkapital für Kredite im Gewerbeimmobiliensektor vorweisen. Der sektorale Systemrisikopuffer (sSyRP) stieg von 1,0 auf nun 2,0 Prozent. Das Wirtschaftsforschungsinstitut (Wifo) sieht den Puffer in einer Studie kritisch, eine weitere Steigerung könnte laut der Analyse den Wohnbau dämpfen und die Mieten steigen lassen. Die Regulatoren sehen das anders und verteidigen die Maßnahme.
Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat den sektoralen Systemrisikopuffer für Gewerbeimmobilien erstmals 2024 empfohlen, eine erste Umsetzung erfolgte im Jahr 2025. Die Maßnahme sollte die Widerstandsfähigkeit des Banksektors gegenüber Risiken im gewerblichen Immobiliensektor stärken. Der Puffer betrug zunächst 1 Prozent und steht seit Mittwoch bei 2 Prozent. 2027 soll er noch einmal auf 3,5 Prozent ansteigen. Ausdrücklich ausgenommen von dem Puffer sind die Finanzierungen gemeinnütziger Bauvereinigungen.
Wifo: Systemrisikopuffer kommt zur falschen Zeit
"Der Puffer passt in das wirtschaftspolitische Umfeld insgesamt nicht gut rein", sagte Wifo-Ökonom Thomas Url zur APA. Der Puffer komme zu einer Zeit, in der sich die allgemeine Konjunktur nur schleppend erhole und die Bauinvestitionen ohnehin gering seien. Über steigende Kreditzinsen könne die Nachfrage sinken, aber auch das Angebot könne sich verknappen, da strengere Auflagen für Zurückhaltung bei der Kreditvergabe der Banken sorgen. Verschärfend hinzu komme, dass sich das Zinsniveau durch Anhebungen der Europäischen Zentralbank (EZB) in den kommenden Monaten weiter erhöhen werde, so Url, der die Studie im Auftrag des Österreichischen Raiffeisenverbandes mitverfasst hat.
Das alles bringe zusätzlichen Druck in die bereits angeschlagene Immobilien-Branche. Für einen Puffer in Höhe von 3,5 Prozent ergebe sich ein Zinsaufschlag für Kredite von 7 Basispunkten und daraus wiederum ein Rückgang der Bauinvestitionen um 1,1 Prozent, heißt es in der Studie. Die reale Wertschöpfung im Baugewerbe würde zudem um rund 1,0 Prozent zurückgehen, die gesamtwirtschaftlichen Anlageinvestitionen würden um 0,9 Prozent sinken.
Auswirkungen auch auf Wohnbau und Mietpreise
Der Puffer betrifft zudem nicht nur Kredite für den Bau von Bürogebäuden, sondern auch Finanzierungen für den gewerblichen Wohnbau, dieser könnte daher laut der Wifo-Studie auch negativ beeinflusst werden - und das in einer Zeit, in der der Stand an bewilligten Wohnbauten bereits auf historischen Tiefständen liegt. Auch auf die Mieten könnte dies wiederum negativ wirken, wie Erfahrungen aus Deutschland zeigten. So habe eine Erhöhung des jährlichen Neubauvolumens einen mietdämpfenden Effekt: steigt das Volumen um 1,0 Prozent, geht das lokale Mietniveau um rund 0,2 Prozent zurück. Im Umkehreffekt würde eine Ausweitung des Systemrisikopuffers in einer Phase der niedrigen Baubewilligungen die Mieten nach oben treiben.
Für die Wifo-Ökonomen wären insgesamt gezielte Maßnahmen für einzelne Banken sinnvoller als ein Systemrisikopuffer für die gesamte Bankenbranche. Denn der Puffer treffe die gesamte Branche, während nur wenige Institute hohe Quoten notleidender Kredite (NPL) bei Gewerbeimmobilien hätten. Darüber hinaus wirke der Puffer langsam und werde in einer Zeit verlängert, in der die Lage im Immobiliensektor ohnehin fragil sei. "Für ein Instrument, das dafür gedacht ist, dass man Überhitzungen rasch bekämpft, sind langfristige Aufbauphasen ungeeignet", sagte Url.
FMA: Empirisch keine Auswirkungen auf Kreditvergabe
Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hält dem entgegen, dass sich die beschriebenen negativen Auswirkungen des Puffers bisher empirisch nicht nachweisen lassen. "Die Meldedaten der Banken zeigen, dass weder die Kreditkosten (also die verlangten Zinsen) gestiegen, noch die Kreditvergaben gesunken sind", schreibt die FMA in einem Statement an die APA. Vielmehr werde der Puffer dazu führen, dass sich die Kreditvergabe hin zu kapitalstarken Banken verlagere, die aber auch besser mit potenziellen Verlusten umgehen könnten. "Der Puffer wirkt wie ein Airbag, nicht wie ein Bremsklotz."
Auch den Puffer für die gesamte Branche verteidigt die FMA. Die strengeren Kapitalauflagen für alle stellten sicher, dass jede Bank - nicht nur die, die bereits hohe Quoten notleidender Kredite (NPL) bei Gewerbeimmobilien hätten - in einem Krisenszenario ausreichend mit Kapital versorgt sei. Der Puffer "adressiert damit Systemrisiken, die sich auch für ein grundsätzlich stabiles System in einem Stressszenario ergeben können, weil zu viele Banken gleichzeitig in Schwierigkeiten kommen", zitiert die FMA aus einem Gutachten der OeNB. Den Puffer erst einzuführen, wenn die Krise bereits da ist, wäre widersinnig und würde krisenverstärkend wirken. Einzelbanken mit einer sehr hohen NPL-Quote würden die Aufseher außerdem separat unter die Lupe nehmen und Einzelmaßnahmen ergreifen.
Laut Angaben der FMA machen gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Österreich 43 Prozent aller Unternehmenskredite aus. Die Quote notleidender Kredite in diesem Sektor liege bei 8,3 Prozent, im gewerblichen Wohnbau alleine sei sie mit 14 Prozent deutlich höher.