Nach der heimeligen Atmosphäre im Home-Office fühlen sich Mitarbeiter:innen in Großraumbüros noch weniger wohl als zuvor. © Immobilienrendite AG
Was sagt der österreichische Maßhemden- sowie der amerikanische Lochkarten-Index über die Büromärkte in Wien und New York aus? Eine Analyse der Immobilienrendite AG.
Maßhemdenschneider Gerald Ruzicka, Eigentümer des Familienunternehmens „Zum Jockey Club“, ist eine Art Trendbarometer. Vor der Pandemie blies in Anwaltskanzleien und Vorstandsetagen modisch eine steife Brise: in Richtung Maßanzug, -hemd und Krawatte. Nach den Jogginghosen-Jahren der Pandemie weht nun ein legeres Lüfterl: Die allermeisten Österreicher:innen sind im Büro retour, laut Ruzicka allerdings in informeller Kleidung: „Sogar Chefs tragen statt des feinen Zwirns nun ein sportliches, gemustertes (Maß-)Hemd unter der Weste oder dem Pullover. Und die Krawatte wurde vom Stecktuch abgelöst.“
Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, kennt den Grund für die neue Lockerheit beim Outfit: „Viele Firmenchefs mussten ihre Mitarbeiter aus dem Homeoffice zurück ins Büro locken – und machen Zugeständnisse bei der Dienstkleidung.“ In Österreich wie in ganz Europa setzen Vorgesetzte nun wieder auf Anwesenheit – Homeoffice findet meist nur an Montagen oder Freitagen statt. Auch Desk Sharing bleibt laut dem Experten für Sanierungen lediglich ein von Trendforschern ausgerufenes Phänomen:
„Viele Unternehmer wagen nicht, weniger Schreibtische anzubieten als sie Mitarbeiter haben. Wie die Praxis zeigt, ist es von Dienstag bis Donnerstag voll im Büro – durch Abteilungsmeetings und Jour fixes, die wieder persönlich vor Ort stattfinden.“ Auch die Mitarbeiter:innen der Immobilienrendite AG arbeiten wieder im Büro – ohne offiziellen Rückkehraufruf.
City ausgebucht: Abwarten statt abwandern
Zentrale Lagen sind gefragt wie immer – und Offices in der Wiener Innenstadt fast komplett ausgebucht. Mühlhofer: „Die Leerstands-Rate bei Büros in der City liegt aktuell bei niedrigen 3,9 Prozent. Im Vergleich zu anderen Ländern gab es durch die Pandemie hier keinen Exodus, keine Massenflucht aus Office-Gebäuden. Möglicherweise befinden sich viele Unternehmer in einer Abwartephase. In Krisenzeiten mit dem Schreckgespenst einer Rezession am Horizont wagen derzeit nur wenige einen Bürowechsel.“
Im Vorjahr wurden in der Bundeshauptstadt rund 125.400 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt, heuer sollen es nur 46.300 sein. 139.000 wurden neu vermietet, die Reserve schrumpft also. Erst für das Jahr 2024 ist wieder ein höheres Angebot an neuen Office-Flächen zu erwarten: 134.000 Quadratmeter. Konstanz zeigt sich auch in puncto Mietpreise: In beliebten Frequenzlagen werden keine Büroflächen unter 20 Euro pro Quadratmeter und Monat angeboten.
Open Minds statt Spaces
Offene XL-Büros mit dem Charme und Lärmpegel einer Bahnhofshalle gehörten laut Vorstand Markus Kitz-Augenhammer der präpandemischen Vergangenheit an: „Nach der heimeligen Atmosphäre im Homeoffice fühlen sich Mitarbeiter in Großraumbüros noch weniger wohl als zuvor. Wir beobachten, dass viele Open Spaces zurückgebaut werden.“ In Büros für maximal 10 bis 15 Personen. Das neue alte Motto lautet: ein Raum pro Team statt pro Abteilung. „Viele Unternehmer kehren im Sinne eines ungestörten Arbeitens der Belegschaft überhaupt zu Zwei- bis Vierpersonen-Offices zurück.“
Die Büros der Immobilienrendite AG sind leistbar – ab 250 Euro pro Monat inklusive Strom, Internet und Heizung – und flexibel. Laut dem Maklerprofi lassen sie aufgrund ihres smarten Grundrisses gleich mehrere Nutzungen zu: „Wir planen und errichten unsere Büros nach einem flexiblen Konzept. Auch bei größeren Räumen mit Open-Space-Konfiguration ist bei Bedarf jederzeit eine Abtrennung einzelner Flächen möglich. Ein Gebäude muss im Sinne eines nachhaltigen Ressourceneinsatzes länger leben als ein Trend.“
Wien darf nicht New York werden – bei Büros
Zumindest in puncto Entwicklung auf dem Büromarkt darf Wien nicht New York werden: In den USA sind nur 50 Prozent aller Angestellten ins Office zurückgekehrt – viele große Repräsentierflächen stehen leer. Das zeigt auch der sogenannte Lochkarten(Punch Card)-Index: Nur rund die Hälfte der Mitarbeiter:innen stempeln wieder ein. In den 90er-Jahren waren es hingegen noch 90 Prozent.
Die Unlust der Amerikaner:innen auf die Rückkehr ins Büro hat zwei Gründe: Sie besitzen meist größere Häuser, in denen Remote Work (von überall arbeiten) locker möglich ist. Außerdem sparen viele Angestellte durch Vermeidung des täglichen Pendelns in Inflationszeiten bares Geld: Sprit ist teuer. Und öffentliche Verkehrsmittel sind oft nicht vorhanden.
Michael Rajtora, Vorstand der Immobilienrendite AG: „In den USA werden Office-Flächen en gros gekündigt. Der Mietentgang wird bereits auf 460 Milliarden Euro geschätzt. Der New Yorker Bürgermeister hat schon dazu aufgerufen, leere Büros in Wohnungen zu verwandeln.“ Dazu Massen- und Serien-Kündigungen bei Facebook, Twitter und anderen Unternehmen aus der Tech-Branche – oft rund zehn Prozent der Belegschaft.
Eine Verschärfung der Abwärtsspirale. Eine Entwicklung, die auch in Österreich droht? Zieht Wien mit Verspätung nach? Der Experte für Veranlagungen: „Eine Vollbremsung auf dem Büromarkt nach dem Vorbild New Yorks ist in Österreich derzeit noch nicht zu sehen.“ (BS)